Las modificaciones introducidas por el Ministerio de Vivienda a la Ordenanza General de Urbanismo y Vivienda (OGUC) -entre ellas ajustar el cálculo de habitantes por vivienda de 4 a 2,8, y en zonas cercanas a transporte público masivo dicho coeficiente sería de 1,4- ha generado un amplio debate no solo entre expertos, sino también ha sido motivo para que el gobernador de Santiago junto con varios alcaldes y parlamentarios hayan recurrido ante el Tribunal Constitucional para impugnar el decreto respectivo. Entre otros puntos, los requirentes hacen ver lo irregular de que los actuales planes reguladores sean cambiados por vía administrativa, pero también se cuestionan disposiciones que podrían alterar de manera significativa las condiciones de planificación urbana. Temen que con ello se induzca a la proliferación de “guetos verticales”, afectando la calidad de vida de los barrios, entre otros efectos indeseables.

Aun cuando algunos sectores han tratado de presentar estos cambios como meros intentos para favorecer los intereses inmobiliarios, lo cierto es que hay razones de fondo para repensar los criterios sobre los que descansa la planificación urbana, sin que pueda desentenderse de aquellos factores que están presionando al alza desmedida en el valor de las viviendas, como asimismo de los profundos cambios demográficos que ha experimentado el país en los últimos años y cómo ello ha reconfigurado la caracterización de los hogares.

Si bien dichos cambios de algún modo han venido siendo incorporados en los planes comunales, es evidente que la realidad que experimentan las ciudades desborda el ámbito local y estas requieren ser pensadas con nuevos criterios. Más allá de si la vía idónea para hacerlo es modificando por vía administrativa los parámetros de la OGUC, en general los cambios que esta contempla se aproximan al núcleo del problema que hoy enfrentamos, y en tal sentido puede ser un punto de partida.

Cabe tener presente que el Censo de 2024 reveló no solo un acelerado envejecimiento de la población, sino además la disminución del promedio de personas por hogar. Si a comienzos de los años 90 dicho promedio alcanzaba a cuatro personas, para 2024 había caído a 2,8. A su vez, el porcentaje de hogares unipersonales entonces representaba poco más del 8% de total, pero hoy supera el 20%. A ello se agrega que el valor del suelo ha aumentado de manera significativa -producto sobre todo de las restricciones existentes para edificar-, que para el caso de la Región Metropolitana se ha traducido en que el precio promedio del suelo urbano ha aumentado más de 70% en la última década, encareciendo significativamente el valor de las viviendas. También es un hecho que urge reactivar la actividad inmobiliaria, por su enorme impacto en materia de empleo.

A la luz de lo expuesto es fácil advertir que el país requiere más viviendas, pero de menor espacio, aprovechando mejor las zonas que cuentan con buenos accesos al transporte público y otros servicios. Solo basta considerar que en el caso de la enorme inversión que contempla la expansión del Metro -que contará con más de 230 kilómetros- la idea es que pueda ser aprovechada por el máximo de personas, lo que supone densificar mucho más en torno a dicha red, potenciando a su vez la necesidad de nuevos servicios. Ello no tiene por qué ser incompatible con regulaciones que eviten la sobresaturación.